전대차 계약 개념 내용 살펴보자

전대차계약이란 임차인이 임대인에게 차임을 지급해야 하는 의무를 부담하면서 목적물을 직접 점유하여 이를 제3자에게 다시 임대하는 계약을 말합니다. 즉, 전세권설정등기를 하지 않은 주택임차인이 집주인과 임대차계약을 체결함과 동시에 자신이 거주하고 있는 주택을 다른 사람에게 세를 놓는 경우입니다. 이러한 전대차계약은 민법상 유효하며, 전차인은 원래의 임차인(전대인)에게 보증금을 반환받을 때까지 대항력 및 우선변제권을 유지하게 됩니다. 그러나 만약 본래의 임차인(전대인)이 월세를 2회 이상 연체하거나 기타 채무불이행 등 사유로 인해 해지통보를 받게 되면 전차인(전차인)은 보호받지 못하게 될 수도 있습니다.

전세권설정등기를 하지 않은 주택임차인이 집주인과 임대차계약을 체결함과 동시에 자신이 거주하고 있는 주택을 다른 사람에게 세를 놓는 경우라고 했는데, 이때 주의사항이 있나요?
주택임대차보호법에서는 ‘임대인의 동의 없이’라는 조건을 달고 있지만, 판례는 이 조항을 엄격하게 해석해서 반드시 임대인의 동의가 있어야 한다고 보고 있습니다. 따라서 원칙적으로 세입자가 자기 마음대로 타인에게 재임대하면 안 되지만, 예외적으로 다음과 같은 경우에는 임대인의 동의 여부와 상관없이 적법한 전대차로서 인정됩니다.
첫째, 해당 주택 또는 건물의 전부나 일부를 주거 이외의 목적으로 사용하는 경우입니다. 예를 들어 공장용도로 개조한다든지 하여 영업시설ᆞ비품 등을 설치했을 경우라면 비록 그것이 등기부등본 상으로는 주택이더라도 실제로는 상가건물로서의 용도를 가지고 있다고 보아야 합니다. 둘째, 점포 내 일부분을 칸막이 등으로 구분하여 공간을 만들어 독립성을 갖춘 경우입니다. 셋째, 기존 입주자가 퇴거하기 전에 새로운 입주자가 먼저 입주하였고, 나중에 전입신고를 한 경우입니다. 넷째, 일시사용을 위한 임대차인 경우입니다. 다섯째, 외국인 근로자들이 숙식을 해결하기 위해 숙소로 이용하는 경우입니다. 여섯째, 종교단체가 포교활동을 위하여 신도들의 집단거주지로 이용하는 경우입니다. 일곱째, 학교법인이 교육사업을 영위하기 위해 기숙사로 이용하는 경우입니다. 여덟째, 사회복지법인이 복지사업을 수행하기 위해 입소자들의 생활공간으로 이용하는 경우입니다. 아홉째, 가정보육시설이 가정양육기능을 보완하기 위해 아동들을 수용하는 경우입니다. 열 번째, 농어촌지역 주민 중 일정 요건을 갖춘 자가 공동생활가정 형태로 운영하는 경우입니다. 마지막으로, 공익사업시행지구 밖의 지역으로서 사업시행자와 협의하에 시장ᆞ군수 또는 구청장의 허가를 받아 건축한 주택을 소유자인 국가기관으로부터 무상으로 대부받아 국민기초생활보장법상의 수급권자 5명 이상이 공동으로 생활하는 경우입니다.

만약 위 사례처럼 당초 주인과의 임대차계약기간이 남아있는 상태에서 이사를 가게 된다면 어떻게 되나요?
위 사례에서처럼 이미 살고 있던 전셋집에 대한 권리관계가 아직 정리되지 않은 상황에서 새주인과 새로 임대차계약을 맺으면 안됩니다. 왜냐하면 만일 그렇게 하면 종전 집주인과 맺은 임대차계약 기간 동안 발생한 모든 권리관계 문제가 새주인에게도 그대로 승계되기 때문입니다. 그러므로 일단 현재 사는 집에 대한 권리관계가 모두 정리될 때까지는 함부로 남에게 빌려줘서는 안 됩니다. 다만, 그런 사정을 미리 양해한다면 굳이 허락을 받을 필요는 없습니다.

기존세입자가 방을 빼지 않고 계속 살겠다고 하는데 어떡하나요?
새로운 세입자는 부득이 하게 살던 집에 들어가지 못하고 빈방으로만 들어가야 하는 일이 생길 수 있습니다. 이럴 때는 어쩔 수 없이 중개수수료를 물어주고라도 부동산중개업소에 의뢰하여 빨리 방이 빠지도록 해야 합니다. 그리고 나서 새집입주예정일을 1~2개월 뒤로 잡고 잔금일자를 조정하도록 하세요. 그래야 서로 불편해지지 않습니다.

 이번 시간에는 전대차계약에 대해 알아보았습니다. 처음 듣는 생소한 용어라 어렵게 느껴질수도 있지만 알고보면 쉬운 법률용어랍니다. 참고하셔서 도움되시길 바랍니다.

 

 

 

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